売却時の税金控除について

不動産の売却時には、種々の税金がかかります。不動産は高額で取引されることが多いので、支払う税金も高額になりがちです。そのため、売却による利益を少しでも多く確保するためには、税金について詳しい知識を蓄えておくことが大切です。税金の知識を少しでも持っているだけで、支払う税金の額は大きく変わります。
長崎のセンチュリー21 プレイス不動産販売では、不動産売却の際の節税についてもサポートさせていただきます！

不動産売却時にかかる税金って？

不動産売却時には、大きく分けて2種類の税金が発生します。まず、売却で利益が発生したときにかかる税金です。たとえば、譲渡所得税や復興特別所得税などがこれに該当します。もうひとつは、売却手続きの際にかかる税金です。具体的には、印紙税や登録免許税などがこれにあたります。

■売却で利益が発生したときにかかる税金

譲渡所得税

労働や商売で何らかの所得を得た際は、国に対して所得税を支払うことが税法で定められています。不動産売却によって利益を得た場合も、その利益は所得の一部となるため、所得税の対象となります。譲渡所得税とは、土地や建物を譲渡した際に得た利益にかかる税金のことです。ただし、ここでいう利益とは、単純な売上金ではなく、譲渡収入金額から物件の取得費用や諸経費を差し引いた分の利益です。また、譲渡所得税という項目の税金があるわけではなく、不動産売却時に発生する所得税や住民税をまとめて、譲渡所得税といいます。

復興特別所得税

2011年に発生した東日本大震災の影響で、すべての所得税には復興特別所得税が課税されることになっています。復興特別所得税は、震災の復興のために使われる税金です。復興税とも呼ばれ、不動産売却時にかかる所得税にも復興特別所得税が課税されます。

■売却手続きの際にかかる税金

印紙税

不動産売却の手続き時には、売買契約書を作成して買主と売主との間で契約を取り交わします。この売買契約書には、収入印紙というものを貼り付けなければなりません。不動産売買の契約書は、収入印紙の添付が義務付けられている課税文書の一種です。書類を作成する際に収入印紙を購入し、その購入費用がそのまま印紙税として国に収められます。印紙税の税額は契約書に記載する金額に応じて決められ、取引する不動産の額が高ければ、その分だけ印紙税の税額も高額となります。

登録免許税

登録免許税は、不動産の登記手続きの際に生じる税金です。登記とは、その土地や建物の権利関係を公示するための手続きです。登記手続きは不動産を取得する側が通常は行いますが、売却する不動産にローンの残債がある場合は、まず売主が抵当権抹消登記をしなければなりません。その際に登録免許税がかかります。

税金を大幅節約！不動産売却時に利用できる特別控除とは

売却する不動産が高額であれば、課される税金も相当な金額になることが予想されます。税金が高額になれば、高い金額で不動産を売却できたとしても、大部分を税金で取られてしまうかもしれません。しかし、不動産売却時にかかる税金は、特別控除を利用することで大幅に節税することとも可能です。もちろん、特別控除を利用するには特定の条件を満たしている必要があるため、すべての人が共通して利用できるわけではありませんが、自分が適用条件に合致しているかどうかチェックしておくことは決して損ではありません。それでは、具体的にどのような控除や特例があるのでしょうか。詳しく見て、自分が条件に合致しているかどうか照らし合わせてみましょう。

居住用の不動産に利用できる3,000万円特別控除

取引する不動産が居住を目的とした物件であった場合、3,000万円特別控除という制度を利用することができます。この制度を活用すれば、売却することで得られた譲渡所得から最大で3,000万円の税金が控除されます。たとえば、3,500万円の譲渡所得があった場合、そこから3,000万円の控除が受けられるので、譲渡所得税の課税対象はたったの500万円という計算です。制度を利用することで、支払う税金を大幅に抑えることができます。

ただし、この控除を受けるためには居住用の不動産という条件だけではなく、原則として所有者が当該物件に住んでいなければならないという条件が付されます。また、この制度を利用していると、新しく不動産を購入する際に住宅ローンの控除が受けられなくなるので、その点には注意が必要です。

相続した空き家を売却したときも3,000万円控除が受けられる

空き家の発生を抑制するための特例措置として、相続した空き家を売却する場合、適用条件を満たせば3,000万円の控除を受けることができます。

▼相続した空き家の適用条件について

■昭和56年5月31日以前に建築された建物であること
空き家特例には、昭和56年5月31日以前に建築された耐震性の低い（旧耐震基準の）建物を無くす目的があるためです。

■戸建てとして売る場合は耐震基準を満たしていること、満たしていない場合は取り壊して更地の状態にすること
相続した空き家の3000万円控除が、昭和56年5月31日以前に建築された建物に限定されているためです。

■マンションには利用できない
マンションなどの「区分所有建物」は空き家特例の対象外とされています。

■直前まで被相続人が一人で居住していたこと
空き家特例は空き家を無くすことを目的としているため、一人で住んでいた方が亡くなり、相続開始によって空き家になったことが条件となります。

■被相続人が亡くなるまでの間に賃貸されていないこと
相続開始から売却までに、対象家屋及びその敷地が事業用、貸付用又は居住用に使用された場合は、特例の適用を受けることはできません。

■売主と買主が親族等ではないこと
親子や夫婦、親戚など特別の関係がある人に対して売却した場合は、特例の適用を受けることはできません。

空き家特例の適用期間延長について（追記：2023年3月）

令和5年度の税制改定により、空き家特例の適用期間が2016年4月1日〜令和9年12月31日と4年延長されることが決定しました。

	現在の制度	令和5年度改正大綱
適用期間	令和5年12月31日まで	令和9年12月31日まで※4年延長
譲渡時の条件	譲渡時に耐震基準の適合が証明できること、又は取壊しや除去が完了してから譲渡すると対象となる	譲渡時から譲渡の日の翌年2月15日までの間に耐震基準に適合すること、又は取壊しや除去がされた場合は、工事の実施が譲渡後となっていても対象となる

これまでは売主側が耐震改修工事を済ませてから売る、又は消失させてから売るというルールでしたが、これからは買主側が買った後に耐震改修工事を行うか、又は消失させるという流れが認められるということになります。

工事費や工事の実施時期など売主側に多くかかっていた負担を今後は考慮せずとも良くなるため、よりスムーズな手続きができるようになります。

買主様が見つかるまでに時間がかかる場合もあるので、売却を決定した後は早めにご相談ください。

※被相続人が老人ホームに入居していた場合も適用されます。
被相続人が空き家を残して亡くなられた場合も特別控除の特例の適用対象となります。要介護・要支援認定を受けていたことなどの様々な適用要件があります。

相続した財産に対しては、相続税や譲渡所得税といった税金が絡んできます。上記のように様々な要件がありますがクリアすれば譲渡所得税を大幅に節税、もしくは0円にすることができます。

家が耐震基準を満たしているのか、更地にする場合など取り壊す際の料金がどのくらいか、そのほか適用条件に合致しているか、ご自身では判断がつきにくいことが多いと思いますので、どうぞ当社までお気軽にご相談ください。

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【長崎県外在住の方】
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その他の特別控除

その他にも、不動産売却時にはさまざまな特別控除があります。たとえば、公共事業のために土地や建物を売った場合の特別控除や特定土地区画整理事業に分類される土地の売却の際に受けられる特別控除です。また、所有期間10年超の居住用物件の場合は、軽減税率の特例が適用され、課税される税率を大幅に軽減できるといった制度もあります。

制度を上手に活用して節税しよう！

不動産売却時にかかる税金は、特別控除を上手に活用することで大幅に減らすことが可能です。複数の制度を併用することもできるので、税金を少しでも減らすためにも、自分が適用条件を満たしているかどうかまずは詳しく調べてみましょう。わからない点があるなら、プロの相談を仰ぐのもひとつの手です。

長崎のセンチュリープレイス不動産販売ではマイホームや相続した空き家、土地の売却についての相談を受け付けています。お困りの際は、ぜひ気軽にお声がけください。

売買担当の三宅です。家や土地、マンションの売却などの不動産売買でお困りのことがございましたらお気軽にお問い合わせください。これまで数多くの事例に携わらせていただいた実績と経験があります。私自身、行政書士でもありますので相続や離婚など法的な知識が必要な不動産案件にも強いです。さまざまなお悩みに対応し、お客様のお力になれるよう努めてまいります！

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